针对房主收回房子时的物业费缴纳问题，我们可以从相关法律规定中找到依据。 根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条（原合同法第六十条）：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。” 房主作为物业合同的相对方，与物业公司之间存在服务合同关系，需按约缴纳物业费。即使房主收回房子，若租赁合同约定租客承担物业费但租客未交，依据合同相对性，物业公司仍有权要求房主履行缴费义务，房主缴纳后可向租客追偿。若物业公司未履行义务，房主可依据《民法典》第五百二十五条的同时履行抗辩权主张减免，但需提供物业公司违约的证据，不能直接拒交。综上，房主不能仅以收回房子为由拒交物业费，需根据合同约定和法律规定履行义务或主张权利。
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在处理房主收回房子与物业费的问题时，需避免以下常见的错误操作。 1. 直接拒交物业费：部分房主认为收回房子后与租客的纠纷已解决，便直接拒交物业费，这会导致物业公司催收、产生滞纳金，甚至影响个人信用记录。 2. 未留存租客欠费证据：收回房子时未让租客签署欠费确认书，也未保留催缴记录，后续向租客追偿时因证据不足败诉，无法挽回损失。 3. 忽视物业公司违约证据收集：若物业公司未履行义务，房主仅口头抱怨却未留存证据，主张减免物业费时缺乏依据，仍需全额缴纳。 若您已出现上述错误操作，建议尽快向律师咨询，及时采取补救措施减少损失。
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房主收回房子时若处理不当物业费问题，可能面临以下法律风险。 1. 物业公司起诉的风险：若房主拒交物业费，物业公司可向法院提起诉讼，要求房主支付拖欠的物业费及滞纳金，房主还需承担诉讼费用。例如：房主收回房子后因租客未交物业费而拒交，物业公司起诉后，法院判决房主支付物业费1.2万元及滞纳金2000元。 2. 向租客追偿失败的风险：若房主未留存租客欠费的证据，即使缴纳了物业费，向租客追偿时也可能因证据不足败诉。例如：房主收回房子时未让租客确认欠费，起诉租客后，因缺乏书面证据，法院驳回房主的追偿请求。
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关于房主收回房子时能否不交物业费的问题，需要结合合同约定与法律规定综合判断。 通常情况下，房主收回房子时不能直接以此为由拒交物业费，需根据具体情况分析： 1. 若租赁合同中明确约定物业费由租客承担，且租客未按约缴纳：房主收回房子后，物业公司仍可向房主主张物业费（因房主是物业合同的签约主体），房主缴纳后可依据租赁合同向租客追偿。 2. 若租赁合同未约定物业费承担主体：默认由房主承担，收回房子时房主需结清拖欠的物业费。 3. 若物业公司未履行物业服务义务（如未维修公共设施、安保不到位）：房主可先与物业公司协商减免，或通过法律途径主张抗辩，但不能直接拒交。

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